Kira Tespit ve Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk

Resmi Gazete’nin 5 Nisan 2023 tarihli yayınında, 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kapsamında, kira ilişkileri kaynaklı kira tespit davası ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk uygulamasının başlatılmasına dair 37. Madde yayımlanmıştır. Bu düzenleme, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarının mahkemeye intikal etmeden önce arabuluculuk sürecinden geçirilmesini zorunlu kılmıştır.

Buna göre, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 18/A maddesi takiben eklenen;

“18/B – (1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar……”

hükmü ile kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için zorunlu arabuluculuk süreci uygulanacaktır.

Kira Sözleşmesi ve Kira İlişkisinden Doğan Uyuşmazlıklar

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun sağladığı hukuki zemin üzerine inşa edilen, karşılıklı hak ve yükümlülükleri içeren iki taraflı bir anlaşmadır. Bu sözleşmeye göre, kiraya veren, kiracıya bir mülkü belirli bir ücret karşılığında kullanım hakkı verirken, kiracı da belirlenen kira bedelini ödemeyi taahhüt eder. Kira sözleşmesinden kaynaklanan anlaşmazlıklar genellikle tahliye, kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanması gibi davalar şeklinde ortaya çıkar, bunlar bir sonraki bölümde detaylandırılmıştır.

Kira Tespit ve Tahliye Davası

• Kira Tespit Davası

Kira tespit davaları, kira bedelinin artırılması veya azaltılması amacıyla konut ve çatılı iş yerleri için açılan davaları ifade eder. Bu davalar, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine dayanır. Kiralanan mülkün çevresel, ekonomik ve sosyal koşullardaki değişimler, kira bedelinin zaman içinde revize edilmesini gerektirebilir. Beş yıl sonunda yenilenen kira sözleşmeleri için yeni kira yılında uygulanacak bedelin belirlenmesi amacıyla dava açılabilir. Mahkeme, kira bedelini belirlerken tüketici fiyat endeksindeki değişim, benzer kiralık mülklerdeki kira bedelleri ve mülkün mevcut durumu gibi faktörleri dikkate alır.

• Tahliye Davası

Tahliye davaları, kira sözleşmesine konu taşınmazın belirli sebeplerle boşaltılması amacıyla açılan davaları kapsar ve hem Türk Borçlar Kanunu hem de İcra İflas Kanunu’nda hukuki dayanak bulur. Tahliye nedenleri, kiraya veren veya kiracı kaynaklı olabilir. Kiraya verenin yeniden inşa, imar veya kişisel gereksinim gibi sebeplerle tahliye talebi olabilirken, kiracının kira bedelini ödememesi gibi durumlar da tahliye davası açılmasına neden olabilir.

• Kira Uyarlama Davası

Kira uyarlama davaları, kira bedelinin değişen koşullara göre uyarlanmasını amaçlayan davaları ifade eder. Bu davalar, kira bedelinin artırılmasını değil, mevcut koşullara uygun olarak düzenlenmesini talep eder. Tarafların ekonomik, sosyal veya çevresel değişiklikler nedeniyle kira bedelini gözden geçirmesi gerekebilir. Bu durumda, mahkeme, taraflar arasında adil bir kira bedeli belirler.

Kira Tespit ve Tahliye Davalarında Dava Şartı Olarak Arabuluculuk

5 Nisan 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı kanun gereğince, kira tespit ve tahliye davalarında dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunluluğu getirilmiştir. Bu düzenleme, 1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak davalar için geçerli olup, bu tarihten önce açılan davaları etkilemez. Bu kanun hükmü, devam eden davalar üzerinde bir etki yaratmayacak şekilde tasarlanmıştır.

Kira Tespit ve Tahliye Davalarında İhtiyari Arabuluculuk

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu arabuluculuk süreci başlayacak olup, bu tarihe kadar açılan ve devam eden davaları etkilemeyecektir. Ancak, bu tarihten önce başlanmış davalar için tarafların ihtiyari olarak arabuluculuk sürecine başvurması mümkündür. Zorunlu arabuluculuk, dava şartı olmakla birlikte, ihtiyari arabuluculuk her iki tarafın da mutabık kalarak başvurabileceği bir süreçtir.

Arabuluculuk Süreci

Arabuluculuğun Tanımı ve İşlevi

Arabuluculuk, tarafların kendi iradeleriyle başvurduğu, alternatif bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir. Bu süreç, hem dava öncesi hem de dava sürecinde uygulanabilir ve mahkemelerin iş yükünü azaltmayı amaçlar. Zorunlu ve ihtiyari olmak üzere iki tür arabuluculuk bulunur, zorunlu arabuluculuk dava açmadan önce yapılması gereken bir süreçken, ihtiyari arabuluculuk tarafların serbest iradesiyle başvurduğu bir yöntemdir.

Arabulucuya Başvuru

Arabulucuya başvuru, ilgili dava için yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki Arabuluculuk Bürosu aracılığıyla yapılır. Kira tespit davaları için davalının ikametgahının bulunduğu yer veya sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi yetkilidir. Tahliye davalarında ise kiracının ikametgahı esas alınır.

Arabulucunun Seçilmesi

Arabulucu, tarafların ortak kararıyla veya Arabuluculuk Daire Başkanlığı tarafından belirlenen listeden seçilir. Arabulucunun tarafsız olması esastır. Arabulucu, başvurunun yetkili olup olmadığı konusunda kendiliğinden bir değerlendirme yapmaz, yetki itirazı durumunda ise dosyayı ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi’ne iletir.

Arabuluculuk Süreci Uygulamaları

Arabulucu, taraflarla iletişime geçerek toplantının yer ve zamanı hakkında bilgilendirir. Arabuluculuk süreci, tarafların taleplerini görüşmesi ve ortak bir çözüm bulmaya çalışması amacıyla düzenlenir. Arabuluculuk, gizlilik içeren bir süreçtir ve taraflar, arabuluculuk sırasında edinilen bilgileri dava veya tahkimde kullanamaz.

İlk Oturum

Arabulucunun daveti üzerine tarafların ilk kez bir araya geldiği toplantı “ilk oturum” olarak adlandırılır ve bu toplantı tutanağa kaydedilir.

Son Oturum

Son oturumda da bir tutanak düzenlenir, bu tutanak arabuluculuk sürecinin sonucunu belgeler. Arabuluculuk sonucunda anlaşma sağlanmışsa, bu durum bir tutanakla belgelenir ve taraflar, avukatları ya da kanuni temsilcileri tarafından imzalanır.

Arabuluculuk Sürecinde Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Arabulucular, arabuluculuk sürecinde taraflara eşit davranmalı ve gizliliği sağlamalıdır. Taraflar, arabuluculuk sürecinin gizliliğini korumakla yükümlüdür ve bu süreç hakkında aydınlatılma hakkına sahiptir. Arabuluculuk sürecinde gizliliğe aykırı davrananlar, Arabuluculuk Kanunu uyarınca cezai yaptırımla karşılaşabilir.

Arabuluculuk Sürecinde Temsil

Taraflar, arabuluculuk görüşmelerine kendileri veya avukatları/kanuni temsilcileri aracılığıyla katılabilirler.

Arabuluculuk Sürecinde Süreler ve Zamanaşımı

Zorunlu arabuluculuk sürecinde, arabuluculuğa başvuru tarihinden itibaren zamanaşımı ve hak düşürücü süreler durur. Arabuluculuk son tutanağının imzalanmasından sonra bu süreler yeniden işlemeye başlar.

Arabuluculuk Ücreti

Arabulucular, gerçekleştirdikleri arabuluculuk faaliyetleri karşılığında ücret talep etme hakkına sahiptir. Arabuluculuk ücreti, Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenir.

Arabuluculuğun Sona Ermesi

Arabuluculuk sürecinin sonunda, tarafların anlaşması durumunda bu anlaşma bir tutanakla kayıt altına alınır. Anlaşma sağlanamazsa, bu durum “son oturum tutanağı”nda belirtilir ve bu tutanak, dava açılırken dilekçeye eklenmelidir.

İcra Edilebilirlik Şerhi

Arabuluculuk son tutanağında tarafların ve avukatlarının imzası bulunuyorsa, bu belge icra edilebilir niteliktedir. Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi, arabuluculuğun yapıldığı yerin Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilebilir.

Arabuluculuk Sonrası Dava Açılması

Arabuluculuk süreci sonucunda anlaşmaya varılmışsa, bu konular hakkında dava açılamaz. Anlaşmaya varılamazsa, anlaşmazlık hakkında dava açılabilir ancak bu durumda arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi gerekmektedir.